Quanto de casa posso pagar? Aqui está como fazer a matemática
Comprar uma casa é a maior decisão financeira que muitas pessoas já tomaram. Portanto, não é uma decisão a ser tomada de ânimo leve.
Se você está se mudando de um aluguel para sua primeira casa, procurando sair de sua casa inicial, ou pensando em comprar aquele pedaço de imóveis para sempre, você precisará ter um bom senso de sua situação financeira.
Antes de assinar a linha pontilhada, você quer saber o seu pagamento mensal de hipotecas, seguro do proprietário e impostos sobre a propriedade. Você precisa considerar outras despesas mensais, como pagamentos de empréstimos estudantis, dívidas de cartão de crédito, empréstimos de carro – certificando-se de que você pode cobri-los em sua renda anual, juntamente com esse novo pagamento de hipoteca. E isso é só o começo.
Então vamos passar por muitos dos fatores que você precisa considerar antes que você possa responder a essa pergunta importante, "Quanta casa eu posso pagar?"
Calcule seu orçamento habitacional
Embora possa ser tentador começar imediatamente a navegar nas listagens, o primeiro passo nesse processo é conhecer seu orçamento habitacional. Para descobrir isso, leve-os em consideração:
- Sua renda mensal e salário de casa.
- O tamanho e os termos do empréstimo hipotecário que você vai tirar.
- O tamanho do seu adiantamento.
- Os custos contínuos da casa própria.
Quanto dinheiro você realmente leva para casa?
A primeira ordem de negócios ao fazer um orçamento é determinar quanto de sua renda está disponível para você.
Em geral, seu salário refere-se ao valor total que você ganha (sua renda bruta) em vez do valor que você leva para casa (seu salário líquido). Existem várias deduções retiradas de seus contracheques para coisas como impostos, seguros e contribuições de aposentadoria, dependendo do seu local de trabalho.
Quando você pensa em quanta casa você pode pagar, você deve pensar sobre o seu salário líquido, porque esse é o número real que você está lidando.
Para ajudar a encontrar seu lucro líquido, confira nosso guia sobre como calcular o salário de casa.
Saber o seu salário em casa ajudará a dar uma ideia do tamanho do pagamento mensal da casa com o qual você está confortável. Você precisará considerar outros pagamentos de dívidas, como um empréstimo de carro ou pagamentos de empréstimos estudantis. Você também precisará pensar em outras despesas variáveis, como quanto você gasta em entretenimento ou comer fora, para ver quanto espaço para respirar você tem em seu orçamento mensal.
A maioria dos especialistas recomenda gastar não mais do que 25% do seu salário em casa. Tenha em mente que os credores podem aprová-lo para mais. Mas não deixe que a oferta de um empréstimo maior te tente a gastar mais do que você está confortável.
E não se esqueça - um fundo de emergência será mais importante do que nunca quando você tem uma casa. Especialistas financeiros aconselham ter pelo menos três a seis meses de despesas economizadas para que você possa cobrir suas contas em caso de perda de emprego ou outra crise.
Como os credores avaliam seus rendimentos e pagamentos mensais
Para toda essa conversa sobre salário líquido e salário suplementar, aqui está algo a ter em mente: esse número é principalmente de seu interesse. Bancos e credores hipotecários geralmente olharão para o seu salário bruto para determinar o que é conhecido como sua relação dívida-renda, ou DTI.
A fórmula básica para sua relação dívida-renda é a seguinte:
DTI = Obrigações mensais de dívida/Pagamento mensal
Ao calcular para fins orçamentários, você usará seu salário mensal líquido – o valor do seu contracheque após impostos e retenções. Esse é o seu DTI consumidor.
Mas os credores preferem o seu DTI geral – aquele que usa seu pagamento mensal bruto (ou pré-imposto). Além disso, tenha em mente que o DTI global não inclui despesas mensais como mantimentos, gás e utilidades. Basicamente inclui os itens que aparecerão no seu relatório de crédito.
Então, o que é um bom DTI? A maioria dos especialistas concorda que 35% é uma relação saudável, o que significa que suas dívidas estão sob controle e você é um bom candidato a um empréstimo. Para hipotecas especificamente, 43% é geralmente considerado o limite superior para ser aprovado.
Determine quanto de adiantamento você pode fazer
O próximo passo para descobrir quanta casa você pode pagar é dimensionar seu pagamento. A quantidade de dinheiro que você coloca em uma compra de casa afeta diretamente o custo total do seu empréstimo hipotecário.
Quanto mais seu pagamento, menos você terá que pegar emprestado. Com isso em mente, a maioria dos especialistas recomenda 10% como um pagamento mínimo.
Mas para realmente reduzir seus pagamentos mensais, você deve mirar pelo menos um pagamento de 20% para baixo. Fazendo isso, você não terá que pagar por um seguro hipotecário privado, ou PMI. O seguro hipotecário é exigido pela maioria dos credores como uma proteção contra você inadimplente no empréstimo. Normalmente custa entre 0,5% e 1% de todo o seu valor de hipoteca, e é adicionado aos seus pagamentos mensais.
Você pode solicitar que seu PMI seja rescindido assim que atingir uma relação empréstimo-valor em ou abaixo de 80%, o que significa que você possui pelo menos 20% de patrimônio líquido em sua casa e é menos provável que fique inadimplente. (Quando sua relação empréstimo-valor cair abaixo de 78%, seu PMI será cancelado automaticamente.)
Então, ao baixar pelo menos 20%, você começa com esse limite de 80% e nunca tem que pagar pelo PMI.
Veja como isso pode afetar seu pagamento mensal:
Digamos que você coloque um pagamento de 20% em uma casa de $200.000. Isso deixa o valor total do empréstimo em $160.000. Em um empréstimo de 15 anos com uma taxa de juros de 3%, seu pagamento mensal (principal e juros) seria de US $ 1.105.
Um pagamento de 10% para baixo faria seu pagamento mensal $1.243 por mês, mais pelo menos outros US $ 67 por mês para PMI, para um total de US $ 1.310.
E nada abaixo resultaria em um pagamento mensal de US$ 1.381, mais US$ 67 pelo PMI. Total: $1.448.
(Tenha em mente que todos esses números não representam impostos sobre a propriedade ou seguro do proprietário.)
Então, ao fazer um pagamento de 20% para baixo, você está financiando menos, o que resulta em poupança de longo prazo sobre juros, mas também mantém seu pagamento mensal baixo, isentando-o de pagar seguro hipotecário.
Como alinhar seu financiamento
Em seguida, você vai precisar encontrar um credor. Procure online as melhores taxas de juros e converse com amigos e familiares para suas sugestões.
Então, pegue a carta de pré-aprovação. Este é um documento oficial que diz que o credor está comprometido em lhe dar um empréstimo, assumindo que nada muda em suas finanças. Obter pré-aprovado leva um pouco mais de tempo e esforço porque o credor vai querer ver muitos documentos financeiros, como W-2s, pagar stubs, declarações fiscais, para verificar se você é confiável.
Você será mais atraente para os credores se você puder provar pelo menos dois anos de emprego contínuo, ter um bom histórico de crédito nos últimos 12 meses, e ter fundos suficientes em mãos para pagar um bom pagamento.
As hipotecas se tornaram digitais como tudo mais. Veja como comprar taxas de hipoteca online.
Entendendo como sua hipoteca funciona
Como você compra financiamento, e mesmo uma vez que você está trancado em uma hipoteca, é importante entender como seu empréstimo funciona. Aqui está um guia para alguns termos comuns.
Seu pagamento mensal da hipoteca é a parcela que você paga mensalmente pela duração do empréstimo, determinada pelo prazo do empréstimo, taxa de juros e principal:
Prazo: O prazo do empréstimo é quanto tempo você vai levar para pagar tanto o principal quanto os juros. O prazo médio de uma hipoteca dos EUA é de 30 anos, mas você também pode obter empréstimos de 20 e 15 anos - embora esses virão com pagamentos mensais mais altos, já que você está pagando o empréstimo em menos tempo.
Principal: Este é o preço de compra da sua casa menos o seu pagamento inicial. É a quantia que você está emprestando.
Taxa de juros: Este é o valor cobrado pelo seu credor para financiar seu empréstimo residencial como uma porcentagem do seu saldo do empréstimo. Os empréstimos hipotecários utilizam juros compostos, que são calculados todos os meses com base no saldo restante do empréstimo. Obviamente, quanto menor a taxa de juros, menor o pagamento da hipoteca, e menos você pagará ao longo da duração do empréstimo.
Saiba o que acontece quando você faz um pagamento extra de hipoteca a cada ano.
A diferença entre taxas ajustáveis e fixas
Quando você compra um empréstimo hipotecário, você encontrará vários tipos diferentes. Aqui está o que procurar em empréstimos de taxas fixas e ajustáveis à medida que você determina quanta casa você pode pagar:
Taxa fixa: Com um empréstimo de taxa fixa, as taxas de juros estão bloqueadas. Se começar em 4,5%, será sempre de 4,5%. Para os compradores, isso significa que se você conseguir uma hipoteca de taxa fixa quando as taxas são baixas, você pagará menos no geral. Esta é a melhor opção na maioria dos casos.
Taxa ajustável: Se você optar por uma hipoteca de taxa ajustável, então depois de um período definido de tempo com uma taxa fixa, sua taxa de juros pode mudar se o mercado fizer isso. Há muito poucas situações em que esta é uma opção melhor do que um empréstimo de taxa fixa.
Empréstimos FHA, Empréstimos VA e Empréstimos do USDA
Além dos empréstimos padrão de 30 anos e 15 anos, você pode ter outras opções.
Empréstimos FHA: Estes são empréstimos apoiados pelo governo que podem ser uma opção para compradores de baixa renda ou pessoas físicas com menores pontuações de crédito. Os empréstimos da FHA permitem que você tenha uma pontuação de crédito tão baixa quanto 500, e você também pode fazer um pagamento baixo de até 3,5%, tornando-os atraentes para compradores iniciantes.
Empréstimos VA: Estes empréstimos estão disponíveis para militares e veteranos e são apoiados pelo Departamento de Assuntos Veteranos. Os empréstimos va não exigem pagamento adiantado ou seguro hipotecário. No entanto, esses empréstimos exigem uma taxa de financiamento de VA que muda anualmente.
Empréstimos do USDA: Esses empréstimos são apoiados pelo Departamento de Agricultura dos EUA e são principalmente para mutuários rurais que não podem se qualificar para empréstimos tradicionais. Não é necessário pagar adiantado, embora existam limites de valor de renda e propriedade.
Custos de fechamento: como eles funcionam e quem os paga
Os custos de fechamento são taxas e despesas que você paga quando completa a compra da casa. Uma vez que eles não estão incluídos no preço de venda, eles podem pegar um monte de compradores de primeira viagem desprevenidos.
Como o adiantamento, muitas vezes eles precisam ser pagos em dinheiro, e custarão entre 2% e 5% do preço da casa. Então, se você está comprando uma casa de US $ 200.000, você pode esperar pagar em algum lugar na vizinhança de US $ 4.000 a US $ 10.000 em custos de fechamento.
Os custos de fechamento cobrem uma ladainha de coisas como advogados e taxas de títulos e impostos sobre a transação.
Tenha em mente os custos contínuos da propriedade
Quando você compra uma casa, você precisa orçar para despesas anuais e mensais para manter sua casa em boa ordem de funcionamento e mantê-lo em boa posição com os credores.
Impostos sobre a propriedade: Cidades e municípios estabelecem sua própria taxa de imposto sobre a propriedade para serviços como manutenção de estradas, bibliotecas e parques. Os impostos anuais são calculados com base no valor da sua casa. Muitos credores pagam os impostos para você, em seguida, transformá-los em seu pagamento mensal de empréstimo.
Quando você está procurando uma nova casa, você geralmente verá uma taxa de imposto anual incluída na listagem. Esse número é apenas uma estimativa e pode mudar a cada ano quando sua cidade ou condado estabelece novas taxas de impostos.
Independentemente disso, é uma boa aproximação, e se você dividi-la por 12, você pode ter uma noção de quanto ele vai adicionar ao seu pagamento mensal.
Seguro de Proprietários: Você nunca deve ficar sem seguro de proprietários. Ele protege sua casa e bens contra desastres, danos e roubos, e fornece proteção de responsabilidade para você em caso de acidente em sua propriedade. Se você tiver um incêndio em sua casa, seu seguro pagará para consertá-lo e pode até pagar seus custos de moradia em outro lugar enquanto sua casa está sendo consertada.
As taxas de seguro dos proprietários variam de acordo com a região e o estado. Proprietários de casas em áreas propensas a desastres naturais, como furacões na Flórida e incêndios florestais na Califórnia, pagarão mais. A idade, condição e tamanho da sua casa também afetarão o quanto você paga.
Reparos e manutenção domiciliar: Uma boa regra é economizar cerca de 1% a 2% do valor da sua casa a cada ano para manutenção futura e custos para coisas como o HVAC, telhado, grandes eletrodomésticos e assim por diante. Para uma casa de US$ 200.000, isso é cerca de US $ 2.000 a US $ 4.000 por ano, o que chega a cerca de US $ 167 a US $ 333 por mês.
Você também precisará pensar em outras despesas mensais, como taxas de HOA, cuidados com o gramado, controle de pragas e segurança doméstica, ao considerar os custos mensais totais da sua casa.
Quanta casa você pode pagar? 4 Cenários
Então vamos dividir tudo em quatro cenários diferentes para um casal que tem uma renda bruta anual de US $ 100.000 com uma casa mensal de US $ 5.660. Vinte e cinco por cento de sua renda mensal chega a US $ 1.415, então isso é o quanto eles têm que trabalhar com um pagamento mensal de hipoteca.
Eles se tranqueim em comprar uma bela casa por $260.000 com impostos anuais de propriedade de US $ 3.000 e seguro de US $ 1.000.
Cenário 1: Uma hipoteca padrão de 30 anos com um pagamento de 20% para baixo.
Prazo de hipoteca: 30 anos
Taxa de juros: 3,8%
Pagamento para baixo: $52.000 (20%)
Principal e Juros: $932/mês
Seguro Mensal: $83
Impostos mensais: $250
PMI mensal: $0
Pagamento Mensal Total: $1.265
Cenário 2: Uma hipoteca padrão de 15 anos com um pagamento de 20% para baixo.
Prazo de hipoteca: 15 anos
Taxa de juros: 2,9%
Pagamento para baixo: $52.000 (20%)
Principal e Juros: $1.371/mês
Seguro Mensal: $83
Impostos mensais: $250
PMI mensal: $0
Pagamento Mensal Total: $1.704
Cenário 3: Uma hipoteca padrão de 30 anos sem pagamento.
Prazo de hipoteca: 30 anos
Taxa de juros: 3,8%
Pagamento em baixa: $0
Principal e Juros: $1.371/mês
Seguro Mensal: $83
Impostos mensais: $250
PMI mensal: $108
Pagamento Mensal Total: $1.653
Cenário 4: Uma hipoteca padrão de 15 anos sem pagamento adiantado.
Prazo de hipoteca: 15 anos
Taxa de juros: 2,9%
Pagamento em baixa: $0
Principal e Juros: $1.371/mês
Seguro Mensal: $83
Impostos mensais: $250.
PMI mensal: $108
Pagamento Mensal Total: $2.224
Para o nosso casal de exemplo, sua melhor opção é o cenário 1: a hipoteca tradicional de 30 anos com um pagamento de 20% para baixo. Os outros estão acima do orçamento mensal da habitação. Eles precisarão economizar $52.000 como pagamento adiantado se eles ainda não tiverem isso disponível na poupança.
Como você pode ver, um pagamento de 20% para baixo faz uma enorme diferença no pagamento mensal nesses cenários. Ele também se livra desse pagamento de $108 PMI todos os meses. A hipoteca de 15 anos também reduz esses pagamentos mensais em um valor perceptível e permite que eles paguem a casa muito mais rápido.
Robert Bruce é um escritor sênior no The Penny Hoarder.
Original publicado em:
Let’s Calculate: How Much House Can I Afford? (thepennyhoarder.com)
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