WASHINGTON, DC – Fannie Mae (FNMA/OTCQB) anunciou hoje o lançamento de seu programa pilotomultifamily Positive Rent Payment Reporting, com o objetivo de ajudar os locatários a construir seu histórico de crédito e melhorar sua pontuação de crédito. A partir de 27 de setembro de 2022, os proprietários de imóveis multifamiliais elegíveis podem compartilhar dados de pagamento de aluguel oportunos através de uma rede de fornecedores para os três principais bureaus de crédito para incorporação no perfil de crédito do locatário. Este programa piloto é a solução mais recente entre os esforços contínuos da Fannie Mae para reforçar o acesso equitativo ao crédito e remover obstáculos desnecessários na jornada habitacional de um consumidor, quer eles optem por alugar ou aspirar a ter uma casa.
Os pagamentos de aluguel em dia raramente são incluídos em relatórios de crédito e, portanto, geralmente não contribuem para o score de crédito do consumidor, colocando muitos locatários em desvantagem. O Relatório Positivo de Pagamento de Aluguel visa acelerar a adoção de relatórios de pagamento de aluguel pela indústria multifamília, e complementa a prática existente da Fannie Mae de ajudar os credores a incorporar pagamentos positivos de aluguel no processo de avaliação de crédito hipotecário unifamília via Desktop Underwriter® (DU®). Incentivar os mutuários da Fannie Mae Multifamily a adotar o Relatório Positivo de Pagamento de Aluguel beneficiará os locatários que pagam em dia todos os meses, incluindo grupos historicamente carentes que desproporcionalmente têm pontuações de crédito mais baixas ou sem pontuação de crédito. Esusu Financial, Inc., Jetty Credit e Rent Dynamics são fornecedores aprovados que coletarão os dados de pagamento do aluguel de proprietários de propriedades multifamiliais e formatá-los para divulgação aos bureaus de crédito.
"Cerca de 20% da população dos EUA tem pouco ou nenhum histórico de crédito estabelecido, um grupo no qual os negros e latinos/hispânicos são desproporcionalmente representados. Dos consumidores que possuem pontuação de crédito, um número desproporcional de consumidores negros tem um score de crédito subprime. Esses desequilíbrios reforçam as disparidades raciais no acesso a crédito e moradias acessíveis de qualidade entre locatários e proprietários de imóveis", disse Michele Evans, vice-presidente executiva e chefe da Multifamilia, Fannie Mae. "A ausência de histórico de crédito suficiente reduz a capacidade de um locatário de acessar moradias em bairros de maior oportunidade, obter uma hipoteca e obter crédito de menor custo, como empréstimos de automóveis e financiamentos educacionais. Ao permitir uma adoção mais fácil e expansiva de relatórios positivos de pagamento de aluguel, podemos derrubar essa barreira de longa data para a construção de crédito e ajudar mais consumidores a começar a estabelecer uma forte base financeira e de crédito."
"O Related Affordable viu em primeira mão o que os relatórios de crédito no prazo podem fazer para que nossos residentes ajudem a melhorar sua saúde financeira", disse Jeffrey I. Brodsky, vice-presidente de empresas relacionadas. "Estamos entusiasmados em trabalhar com o piloto de Pagamento Multifamília Positivo de Aluguel da Fannie Mae e ver programas como esses se expandirem para impactar ainda mais os residentes."
O Positive Rent Payment Reporting está disponível para os proprietários de propriedades multifamiliares Fannie Mae que procuram maneiras de ajudar seus locatários. Esta é uma iniciativa positiva: os locatários que perdem um pagamento são automaticamente desempresos para preservar sua posição de crédito, e os locatários podem optar por sair do programa se preferirem. Fannie Mae cobrirá os custos de coleta e divulgação de dados de pagamento de aluguel por um período de 12 meses para mutuários multifamiliares que aproveitam um dos três fornecedores aprovados para coletar os dados.
"O lançamento deste programa piloto é o mais recente passo na jornada de Fannie Mae para fazer o sistema habitacional funcionar melhor para todos", disse Evans. "Ao acelerar a adoção de relatórios positivos de aluguel em toda a indústria multifamília, ajudaremos a garantir que as famílias locatárias obtenham o crédito que merecem para pagar em dia todos os meses. Isso se baseia no aumento positivo do histórico de pagamentos de aluguel que introduzimos no mercado de hipotecas unifamiliares no ano passado, que abriu as portas para a propriedade para muitos mais locatários que aspiraram a comprar."
O programa piloto multifamilial Rent Payment Reporting é uma das muitas ações específicas que Fannie Mae está tomando para avançar maior equidade no sistema de financiamento habitacional da América, suas práticas e seus resultados. A empresa lançou novas iniciativas e inovações, incluindo várias ao longo do último ano, para derrubar barreiras enfrentadas por locatários e proprietários durante toda a sua jornada habitacional. Algumas dessas ações incluem:
Mudando a forma como os locatários são atendidos, expandindo o acesso a moradias de aluguel acessíveis de qualidade em bairros de maior oportunidade, inclusive para os locatários que dependem de Vales-Escolha de Moradia. Em abril de 2022, Fannie Mae introduziu a Expanded Housing Choice para impulsionar uma maior aceitação de vouchers no mercado multifamília, ajudando a tornar o mercado imobiliário de aluguel mais inclusivo e equitativo.
Criar um sistema de elegibilidade de crédito mais inclusivo para pessoas que têm acesso negado à casa própria de qualidade e acessível de forma segura, sustentável e justa. Em setembro de 2021, Fannie Mae permitiu que os credores hipotecários unifamiliares incorporassem perfeitamente um histórico de pagamentos de aluguel oportuno como fator de elegibilidade ao revisar os pedidos de mutuários, ajudando mais compradores iniciantes a se qualificarem responsavelmente para o crédito hipotecário.
Capacitação dos consumidores por meio de um robusto programa de educação financeira e habitacional. Em janeiro de 2022, Fannie Mae apresentou o HomeView™, um recurso de educação abrangente e gratuito projetado para apoiar os consumidores em todas as etapas da jornada de propriedade.
As taxas de hipoteca cairão para 4,5% em 2023? Essa é a estimativa de Fannie Mae. Aqui está o que isso significa para os compradores de imóveis
As taxas de hipotecas devem diminuir no próximo ano — mas isso não significa que os potenciais compradores de imóveis devem necessariamente atrasar uma compra para a perspectiva de custos de financiamento mais baixos.
A taxa de uma hipoteca fixa de 30 anos cairá para uma média de 4,5% em 2023, de acordo com uma recente previsão de habitação publicada por Fannie Mae, um credor patrocinado pelo governo.
Essa dinâmica ofereceria alívio aos compradores que viram as taxas de hipotecas subirem este ano.
O Federal Reserve começou a aumentar sua taxa de juros de referência em março para domar a inflação teimosamente alta, o que resultou em custos mais altos de empréstimos para os consumidores — que podem sentir uma sensação de chicote a partir de 2020, quando as taxas se desabaram perto de níveis historicamente baixos.
As taxas médias devem ser de 4,7% e 4,4% no primeiro e quarto trimestres de 2023, respectivamente — abaixo dos 5,2% do 2º trimestre deste ano, segundo Fannie Mae.
Ainda assim, os consumidores devem "tomar previsões com um grão de sal", segundo Keith Gumbinger, vice-presidente da HSH, uma empresa de pesquisa de mercado.
"Se você está participando do mercado, as taxas de juros são importantes, mas podem não ser o componente mais importante", disse Gumbinger.
Como as taxas de hipoteca afetam sua carteira
As taxas de uma hipoteca fixa de 30 anos — a taxa de juros que não muda ao longo do prazo do empréstimo — saltaram mais de dois pontos percentuais desde o início de 2022.
As taxas tiveram uma média de 5,55% na semana de 23 de junho, segundo dados de Freddie Mac, outra entidade patrocinada pelo governo. Isso é um aumento significativo de 3,22% na primeira semana de janeiro, embora um leve declínio em relação ao ponto alto de 5,81% em junho.
Mesmo um salto aparentemente pequeno nos custos de hipotecas pode ter um grande impacto sobre os consumidores, através de pagamentos mensais mais altos, mais juros vitalícios e um empréstimo global menor.
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Oscilações selvagens nas taxas de hipotecas causam raro aumento na demanda de refinanciamento
Aqui está um exemplo, de acordo com dados do HSH: A uma taxa fixa de 3,5%, um comprador com uma hipoteca de US $ 300.000 pagaria cerca de US $ 1.347 por mês e US $ 185.000 em juros totais ao longo de 30 anos. A uma taxa de 5,5%, os proprietários pagariam US$ 1.703 por mês e pagariam mais de US$ 313.000 em juros pelo mesmo valor do empréstimo.
Aqui está outro exemplo, que assume que um comprador tem uma renda anual pré-tributária de US $ 80.000 e faz um pagamento de US $ 30.000. Este comprador se qualificaria para uma hipoteca de US $ 295.000 se as taxas fossem 3,5%, cerca de US $ 50.000 mais do que o mesmo comprador a uma taxa de 5,5%, de acordo com dados da HSH. Esse diferencial pode colocar certas casas fora de alcance.
O que os potenciais compradores devem considerar
Muitos consumidores recorreram a uma hipoteca de taxa ajustável em vez de hipotecas fixas, à medida que os custos de empréstimos aumentaram.
Os empréstimos com taxa ajustável representaram mais de 12% das aplicações hipotecárias em junho e julho deste ano — a maior participação desde 2007 e o dobro do percentual de janeiro deste ano, segundo dados da Zillow.
Esses empréstimos são mais arriscados do que hipotecas de taxa fixa. Os consumidores geralmente pagam uma taxa fixa por cinco ou sete anos, após o qual ele é reajustado; os consumidores podem, então, dever pagamentos mensais maiores, dependendo das condições de mercado vigentes.
Você poderia perseguir números melhores por anos a fio em alguns casos se as coisas não vão do seu jeito.
Kevin Mahoney
fundador e CEO da Illumint
Kevin Mahoney, um planejador financeiro certificado com sede em Washington, D.C., favorece empréstimos de taxa fixa devido à certeza que eles fornecem aos consumidores. Os compradores de imóveis com uma hipoteca fixa podem potencialmente refinanciar e reduzir seus pagamentos mensais quando e se as taxas de juros diminuírem no futuro.
De forma mais ampla, os consumidores devem em grande parte evitar o uso de estimativas hipotecárias como a de Fannie Mae como um guia para suas decisões de compra, acrescentou. As circunstâncias pessoais e os desejos devem ser o principal motor para escolhas financeiras; além disso, tais previsões podem provar ser extremamente imprecisas, disse ele.
"Você pode perseguir números melhores por anos a fio em alguns casos se as coisas não correrem do seu jeito", disse Mahoney, fundador e CEO da empresa de planejamento financeiro focada no milênio Illumint.
Mas os potenciais compradores podem talvez arriscar esperar se não tiverem um cronograma rígido para uma compra e terem amortecimento em seus orçamentos no caso de as taxas de hipoteca não se moverem como projetadas, acrescentou Mahoney.
Os consumidores que encontram uma casa que gostam - e podem se dar ao luxo de comprá-la - provavelmente são melhor servidos pulando na oportunidade agora em vez de atrasar, disse Gumbinger.
Mesmo que os custos de empréstimos melhorem no próximo ano, a acessibilidade global provavelmente ainda será um desafio se os preços das casas permanecerem elevados, por exemplo, acrescentou.
Taxas saltam um quarto de ponto instantaneamente após o relatório de inflação chave; Agora de volta aos 14 anos
As taxas de hipotecajá estavam nas proximidades dos níveis mais altos em 14 anos. Com grandes oscilações do dia-a-dia sendo extremamente comuns hoje em dia, estávamos a apenas um dia ruim de voltar a esses altos. Hoje foi um daqueles dias!
O culpado era pelo menos bem conhecido e bem compreendido, tanto antes como depois teve seu impacto sobre as taxas. Esta manhã trouxe a divulgação programada do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) de agosto, um relatório-chave de inflação que tem provado ter mais poder do que qualquer outra métrica de inflação quando se trata de criar volatilidade nas taxas.
Em outras palavras, já sabíamos que as taxas seriam mais altas se os dados de inflação de hoje saíssem acima do esperado, e foi exatamente isso que aconteceu. Na verdade, o número real superou as previsões em muito mais do que a diferença normal entre a realidade e as previsões. É comum ver um desvio de 0,1-0,2%, mas o de hoje foi de 0,3%.
Os títulos não gostam da inflação por várias razões. Há razões amplas e práticas envolvendo o impacto que a inflação tem sobre o retorno dos detentores de títulos, mas também há razões táticas oportunas. Este último é uma referência ao anúncio do Fed da próxima semana. O trabalho do Fed é combater a inflação e uma das maneiras que faz isso é aumentar sua taxa de política.
A taxa dos Fed Funds não é a mesma que uma taxa de hipoteca, mas as expectativas mais altas das taxas dos Fed Funds tendem a aumentar as taxas de hipotecas. Resumindo: os mercados agora esperam que o Fed discuta um aumento ainda maior da taxa na próxima semana e o mercado de títulos está precificando essa possibilidade hoje.
O credor hipotecário médio está de volta aos 6 mais baixos para empréstimos fixos convencionais de 30 anos. As cotações variam muito dependendo do cenário e da presença de custos iniciais e pontos de desconto. Continua a ser o caso de que muitos empréstimos exigem mais custo inicial do que é historicamente normal devido ao cenário atual de preços de títulos hipotecários.
Top 2021 Empresa imobiliária comercial Sarasota vê crescimento através da diversidade, pesquisa
Herald-Tribune
A principal empresa imobiliária comercial da Sarasota em 2021 foi a MSC Commercial, com um volume de transações de mais de US$ 160 milhões, de acordo com a corretora administradora da empresa.
Scott Cietek, corretor administrativo do braço imobiliário comercial da Michael Saunders & Co., disse que dá crédito pela conquista aos 30 profissionais imobiliários da empresa, aumentando a diversidade na equipe e um ace na manga da empresa em ter o único analista de pesquisa dedicado focado em propriedades comerciais em Sarasota, Condados de Manatee e Charlotte.
Oito agentes da MSC Commercial tiveram um volume de vendas ou locação fechado de US$ 10 milhões ou mais em 2021.
Um ano típico anteriormente, disse Cietek, veria três ou quatro pessoas atingirem a marca de US$ 10 milhões.
"Ter tantos, é inédito e mostra grande equilíbrio em nossa equipe e que não contamos com um fazedor de chuva para nos carregar", disse ele.
Os US$ 160 milhões em volume de vendas fechadas são os mais da divisão comercial da Michael Saunders & Co. em qualquer ano, disse ele.
De acordo com o conselho líder de transações da My Florida Commercial Real Estate, a MSC Commercial teve 90 vendas e representou pelo menos um lado de um contrato comercial em 107 transações, com receita de venda de US$ 86,9 milhões.
Cietek disse que não acredita que os números mantidos pela MFCRE incluam transações onde a empresa representou ambos os lados em um acordo para explicar a diferença no volume de locação e vendas de seus números relatados e do conselho líder da MFCRE.
Mas pelos números da MFCRE, a MSC Commercial reportou US$ 30 milhões a mais do que a empresa de imóveis comerciais Sarasota, american property group de Sarasota, e fechou 31 negócios a mais do que qualquer outra pessoa na lista.
Duas empresas tiveram mais contratos de locação – Ian Black Real Estate, 151, e Harry Robbins Associates Inc. em 138 – em 2021. A MSC Commercial informou 107 contratos de locação, de acordo com a MFCRE.
O aumento da atividade em vendas comerciais e arrendamentos vem em grande parte de um fluxo drástico de pessoas para a Costa Oeste da Flórida alimentado pela mudança dos padrões migratórios causados pela pandemia COVID-19.
Mais pessoas em uma área significam que mais bens e serviços precisam ser produzidos, o que significa expansão dos negócios existentes e criação de novas empresas.
Os padrões migratórios atuais mostram o trecho da Flórida de Tampa a Nápoles como uma das áreas que mais experimentam o crescimento mais rápido da população nos Estados Unidos.
Os especialistas ainda não determinaram se o padrão migratório é permanente, já que parte da migração ocorreu parcialmente por causa de aposentadorias precoces.
A Cietek espera que 2022 seja tão forte quanto, com a MSC Commercial "tendo uma chance de socar" em US$ 200 milhões em volume fechado para este ano.
Susan Goldstein, a principal agente comercial em 2021 para a MSC Commercial, começou na empresa em 2005.
Uma carreira no ramo imobiliário comercial tem muitos desafios, mas também muitos benefícios.
Um dia Goldstein pode estar falando com executivos de uma empresa que quer expandir para Sarasota. No dia seguinte, Goldstein poderia estar no local em uma propriedade recebendo os detalhes para listá-lo para venda.
"Cada dia é diferente", disse ela, "e cada acordo é diferente."
Mas ela diz que parte de cada negócio é trabalhar com clientes para desenvolver uma parceria com eles para alcançar os resultados desejados.
Cietek chamou Goldstein de estrela da equipe da MSC Commercial e observou que quando ele começou na MSC Commercial em 2018, a empresa tinha apenas três mulheres na equipe.
Contando a equipe de gestão patrimonial e a equipe administrativa, a empresa conta agora com 10 mulheres em uma equipe de 30 pessoas.
Cietek disse que os imóveis comerciais são frequentemente vistos como uma profissão dominada por homens.
A Rede De Mulheres Imobiliárias Comerciais informou em 2020 que apenas 36,7% da indústria imobiliária comercial eram mulheres.
Ele credita a diversificação da empresa em ajudar a empresa a crescer.
"Queremos poder servir o máximo de pessoas que pudermos", disse Goldstein. "A diversidade de nossa organização nos permite fazer isso e fazê-lo bem."
Cietek disse que não está falando apenas em ter mais mulheres na equipe, mas também uma faixa etária diversificada na empresa.
Enquanto a Cietek destacou o impacto do aumento da diversidade no crescimento da empresa, ele também apontou para Katie Kohler, analista de pesquisa da empresa.
"Se você tiver os melhores dados, você ganhará o dia", disse ele.
O antecessor da Cietek na MSC Commercial criou a posição de pesquisa na empresa, mas essa posição existe há pouco mais de três anos.
Kohler entrou para a empresa no ano passado depois de deixar o escritório do Avaliador de Propriedades do Condado de Manatee, onde ela era uma avaliadora comercial.
Ela passa todo o seu tempo apoiando agentes para a empresa.
"Eu só encontro os melhores dados para que eles possam listar as propriedades corretamente onde elas não ficarão por três a quatro anos", disse ela. "Muitas das conversas agora são sobre o mais alto e melhor uso."
Amber Gasson ingressou na MSC Commercial em maio e ainda está aprendendo com outros profissionais da empresa. Ela está se concentrando agora no Condado de South Sarasota, onde atualmente tem duas listas.
Comparar suas avaliações de propriedades com as avaliações de Kohler a ajuda a aprender mais rápido.
"Acho que isso (a posição de analista de pesquisa) nos dá uma vantagem incrível", disse ela.
Lee DeLieto Sr. está na MSC Commercial há 26 anos e lembra quando outras empresas comerciais na cidade não levariam a sério o braço imobiliário comercial da Michael Saunders & Co. focada residencialmente, observando o quanto a empresa residencial era comparativamente maior.
Esse não é mais o caso, nem tem sido por muitos anos, disse ele, mas ainda chamou o lugar da empresa no topo da tabela de classificação de um "triunfo".
DeLieto Sr. opera como uma equipe com seu filho Lee DeLieto Jr. e dois outros agentes imobiliários, Kevin McQuaid e Will Martin. Essa equipe alcançou cerca de US$ 50 milhões em vendas fechadas em 2021.
DeLieto Jr. disse que o lado residencial conhecido e altamente visível da empresa é, na verdade, um grande benefício para a divisão comercial, apontando que muitas das transações que a equipe fechou em 2021 vieram de leads de clientes anteriormente residenciais.
Ele disse que tanto a divisão residencial quanto a divisão comercial operam em harmonia e prestam um serviço imobiliário de serviço completo para os clientes.
Todos os agentes da MSC Commercial entrevistados para esta história previram um forte 2022, com DeLieto Sr. notando que o impulso a partir de 2021 tem US$ 25 milhões em transações programadas para fechar no primeiro trimestre de 2022 para sua equipe de quatro membros.
Ele também credita a posição de pesquisador como um fator-chave no crescimento da MSC Commercial.
"Ela (Katie) é extraordinária", disse ele. "Ela vê os bolsos de oportunidade e nós aproveitamos disso."
Original publicado em:
Top 2021 Sarasota commercial real estate firm sees growth through diversity, research - NewsBreak
quarta-feira, 16 de fevereiro de 2022
Port Charlotte Town Center vai à venda
PORT CHARLOTTE, Fla. — Um centro de Port Charlotte está à venda.
Os proprietários pediram falência em junho passado. A propriedade de 54 acres estará disponível para o maior lance em 28 de fevereiro.
Esta venda não inclui algumas das grandes lojas de departamento como Bealls ou Dillards. É para os outros espaços dentro do Port Charlotte Town Center, onde os clientes disseram que quase não há mais lojas.
"Eu gosto de Bealls, gosto de Dillards, eu amava macy's, mas isso fechou", disse Marta Parsons, que vem ao shopping há anos. "Eu costumava ir às compras de Natal aqui o tempo todo."
Com o tempo, seu local de compras interiores favorito foi esvaziado.
"Você vai ver as telas que descem para manter as pessoas fora eles estão todos para baixo. Espaço para aluguel. Está nua. Isso é tudo que posso dizer. Está nu", disse Parsons. "Não há mais lojas."
"Este é um problema que acontece em todo o país com compras online", disse o diretor de Desenvolvimento Econômico do Condado de Charlotte, Dave Gammon.
O imóvel estará à venda como um todo menos três peças principais.
"Macy's que é fechado e vendido para um desenvolvedor privado. Você tem dillards que querem ficar por perto. Eles são uma parcela separada e instalações da Bealls", disse Gammon.
O que vem depois? Ninguém sabe até que a venda seja definitiva. A comissão do condado mudou a área para um zoneamento misto no ano passado.
"Talvez haja um residencial incorporado a ele para que eles possam viver no trabalho e fazer compras no mesmo local", disse Gammon. "Tem a chance de ser algo espetacular."
A propriedade permanecerá aberta enquanto isso.
O imóvel vai à venda em 28 de fevereiro.
Original publicado em:
Port Charlotte Town Center goes up for sale - NewsBreak
quinta-feira, 10 de fevereiro de 2022
Quanto de casa posso pagar? Aqui está como fazer a matemática
Getty Images
Comprar uma casa é a maior decisão financeira que muitas pessoas já tomaram. Portanto, não é uma decisão a ser tomada de ânimo leve.
Se você está se mudando de um aluguel para sua primeira casa, procurando sair de sua casa inicial, ou pensando em comprar aquele pedaço de imóveis para sempre, você precisará ter um bom senso de sua situação financeira.
Antes de assinar a linha pontilhada, você quer saber o seu pagamento mensal de hipotecas, seguro do proprietário e impostos sobre a propriedade. Você precisa considerar outras despesas mensais, como pagamentos de empréstimos estudantis, dívidas de cartão de crédito, empréstimos de carro – certificando-se de que você pode cobri-los em sua renda anual, juntamente com esse novo pagamento de hipoteca. E isso é só o começo.
Então vamos passar por muitos dos fatores que você precisa considerar antes que você possa responder a essa pergunta importante, "Quanta casa eu posso pagar?"
Calcule seu orçamento habitacional
Embora possa ser tentador começar imediatamente a navegar nas listagens, o primeiro passo nesse processo é conhecer seu orçamento habitacional. Para descobrir isso, leve-os em consideração:
Sua renda mensal e salário de casa.
O tamanho e os termos do empréstimo hipotecário que você vai tirar.
O tamanho do seu adiantamento.
Os custos contínuos da casa própria.
Quanto dinheiro você realmente leva para casa?
A primeira ordem de negócios ao fazer um orçamento é determinar quanto de sua renda está disponível para você.
Em geral, seu salário refere-se ao valor total que você ganha (sua renda bruta) em vez do valor que você leva para casa (seu salário líquido). Existem várias deduções retiradas de seus contracheques para coisas como impostos, seguros e contribuições de aposentadoria, dependendo do seu local de trabalho.
Quando você pensa em quanta casa você pode pagar, você deve pensar sobre o seu salário líquido, porque esse é o número real que você está lidando.
Saber o seu salário em casa ajudará a dar uma ideia do tamanho do pagamento mensal da casa com o qual você está confortável. Você precisará considerar outros pagamentos de dívidas, como um empréstimo de carro ou pagamentos de empréstimos estudantis. Você também precisará pensar em outras despesas variáveis, como quanto você gasta em entretenimento ou comer fora, para ver quanto espaço para respirar você tem em seu orçamento mensal.
A maioria dos especialistas recomenda gastar não mais do que 25% do seu salário em casa. Tenha em mente que os credores podem aprová-lo para mais. Mas não deixe que a oferta de um empréstimo maior te tente a gastar mais do que você está confortável.
E não se esqueça - um fundo de emergência será mais importante do que nunca quando você tem uma casa. Especialistas financeiros aconselham ter pelo menos três a seis meses de despesas economizadas para que você possa cobrir suas contas em caso de perda de emprego ou outra crise.
Como os credores avaliam seus rendimentos e pagamentos mensais
Para toda essa conversa sobre salário líquido e salário suplementar, aqui está algo a ter em mente: esse número é principalmente de seu interesse. Bancos e credores hipotecários geralmente olharão para o seu salário bruto para determinar o que é conhecido como sua relação dívida-renda, ou DTI.
A fórmula básica para sua relação dívida-renda é a seguinte:
DTI = Obrigações mensais de dívida/Pagamento mensal
Ao calcular para fins orçamentários, você usará seu salário mensal líquido – o valor do seu contracheque após impostos e retenções. Esse é o seu DTI consumidor.
Mas os credores preferem o seu DTI geral – aquele que usa seu pagamento mensal bruto (ou pré-imposto). Além disso, tenha em mente que o DTI global não inclui despesas mensais como mantimentos, gás e utilidades. Basicamente inclui os itens que aparecerão no seu relatório de crédito.
Então, o que é um bom DTI? A maioria dos especialistas concorda que 35% é uma relação saudável, o que significa que suas dívidas estão sob controle e você é um bom candidato a um empréstimo. Para hipotecas especificamente, 43% é geralmente considerado o limite superior para ser aprovado.
Determine quanto de adiantamento você pode fazer
O próximo passo para descobrir quanta casa você pode pagar é dimensionar seu pagamento. A quantidade de dinheiro que você coloca em uma compra de casa afeta diretamente o custo total do seu empréstimo hipotecário.
Quanto mais seu pagamento, menos você terá que pegar emprestado. Com isso em mente, a maioria dos especialistas recomenda 10% como um pagamento mínimo.
Mas para realmente reduzir seus pagamentos mensais, você deve mirar pelo menos um pagamento de 20% para baixo. Fazendo isso, você não terá que pagar por um seguro hipotecário privado, ou PMI. O seguro hipotecário é exigido pela maioria dos credores como uma proteção contra você inadimplente no empréstimo. Normalmente custa entre 0,5% e 1% de todo o seu valor de hipoteca, e é adicionado aos seus pagamentos mensais.
Você pode solicitar que seu PMI seja rescindido assim que atingir uma relação empréstimo-valor em ou abaixo de 80%, o que significa que você possui pelo menos 20% de patrimônio líquido em sua casa e é menos provável que fique inadimplente. (Quando sua relação empréstimo-valor cair abaixo de 78%, seu PMI será cancelado automaticamente.)
Então, ao baixar pelo menos 20%, você começa com esse limite de 80% e nunca tem que pagar pelo PMI.
Veja como isso pode afetar seu pagamento mensal:
Digamos que você coloque um pagamento de 20% em uma casa de $200.000. Isso deixa o valor total do empréstimo em $160.000. Em um empréstimo de 15 anos com uma taxa de juros de 3%, seu pagamento mensal (principal e juros) seria de US $ 1.105.
Um pagamento de 10% para baixo faria seu pagamento mensal $1.243 por mês, mais pelo menos outros US $ 67 por mês para PMI, para um total de US $ 1.310.
E nada abaixo resultaria em um pagamento mensal de US$ 1.381, mais US$ 67 pelo PMI. Total: $1.448.
(Tenha em mente que todos esses números não representam impostos sobre a propriedade ou seguro do proprietário.)
Então, ao fazer um pagamento de 20% para baixo, você está financiando menos, o que resulta em poupança de longo prazo sobre juros, mas também mantém seu pagamento mensal baixo, isentando-o de pagar seguro hipotecário.
Então, pegue a carta de pré-aprovação. Este é um documento oficial que diz que o credor está comprometido em lhe dar um empréstimo, assumindo que nada muda em suas finanças. Obter pré-aprovado leva um pouco mais de tempo e esforço porque o credor vai querer ver muitos documentos financeiros, como W-2s, pagar stubs, declarações fiscais, para verificar se você é confiável.
Você será mais atraente para os credores se você puder provar pelo menos dois anos de emprego contínuo, ter um bom histórico de crédito nos últimos 12 meses, e ter fundos suficientes em mãos para pagar um bom pagamento.
Como você compra financiamento, e mesmo uma vez que você está trancado em uma hipoteca, é importante entender como seu empréstimo funciona. Aqui está um guia para alguns termos comuns.
Seu pagamento mensal da hipoteca é a parcela que você paga mensalmente pela duração do empréstimo, determinada pelo prazo do empréstimo, taxa de juros e principal:
Prazo: O prazo do empréstimo é quanto tempo você vai levar para pagar tanto o principal quanto os juros. O prazo médio de uma hipoteca dos EUA é de 30 anos, mas você também pode obter empréstimos de 20 e 15 anos - embora esses virão com pagamentos mensais mais altos, já que você está pagando o empréstimo em menos tempo.
Principal: Este é o preço de compra da sua casa menos o seu pagamento inicial. É a quantia que você está emprestando.
Taxa de juros: Este é o valor cobrado pelo seu credor para financiar seu empréstimo residencial como uma porcentagem do seu saldo do empréstimo. Os empréstimos hipotecários utilizam juros compostos, que são calculados todos os meses com base no saldo restante do empréstimo. Obviamente, quanto menor a taxa de juros, menor o pagamento da hipoteca, e menos você pagará ao longo da duração do empréstimo.
Quando você compra um empréstimo hipotecário, você encontrará vários tipos diferentes. Aqui está o que procurar em empréstimos de taxas fixas e ajustáveis à medida que você determina quanta casa você pode pagar:
Taxa fixa: Com um empréstimo de taxa fixa, as taxas de juros estão bloqueadas. Se começar em 4,5%, será sempre de 4,5%. Para os compradores, isso significa que se você conseguir uma hipoteca de taxa fixa quando as taxas são baixas, você pagará menos no geral. Esta é a melhor opção na maioria dos casos.
Taxa ajustável: Se você optar por uma hipoteca de taxa ajustável, então depois de um período definido de tempo com uma taxa fixa, sua taxa de juros pode mudar se o mercado fizer isso. Há muito poucas situações em que esta é uma opção melhor do que um empréstimo de taxa fixa.
Empréstimos FHA, Empréstimos VA e Empréstimos do USDA
Além dos empréstimos padrão de 30 anos e 15 anos, você pode ter outras opções.
Empréstimos FHA: Estes são empréstimos apoiados pelo governo que podem ser uma opção para compradores de baixa renda ou pessoas físicas com menores pontuações de crédito. Os empréstimos da FHA permitem que você tenha uma pontuação de crédito tão baixa quanto 500, e você também pode fazer um pagamento baixo de até 3,5%, tornando-os atraentes para compradores iniciantes.
Empréstimos VA: Estes empréstimos estão disponíveis para militares e veteranos e são apoiados pelo Departamento de Assuntos Veteranos. Os empréstimos va não exigem pagamento adiantado ou seguro hipotecário. No entanto, esses empréstimos exigem uma taxa de financiamento de VA que muda anualmente.
Empréstimos do USDA: Esses empréstimos são apoiados pelo Departamento de Agricultura dos EUA e são principalmente para mutuários rurais que não podem se qualificar para empréstimos tradicionais. Não é necessário pagar adiantado, embora existam limites de valor de renda e propriedade.
Custos de fechamento: como eles funcionam e quem os paga
Os custos de fechamento são taxas e despesas que você paga quando completa a compra da casa. Uma vez que eles não estão incluídos no preço de venda, eles podem pegar um monte de compradores de primeira viagem desprevenidos.
Como o adiantamento, muitas vezes eles precisam ser pagos em dinheiro, e custarão entre 2% e 5% do preço da casa. Então, se você está comprando uma casa de US $ 200.000, você pode esperar pagar em algum lugar na vizinhança de US $ 4.000 a US $ 10.000 em custos de fechamento.
Os custos de fechamento cobrem uma ladainha de coisas como advogados e taxas de títulos e impostos sobre a transação.
Tenha em mente os custos contínuos da propriedade
Quando você compra uma casa, você precisa orçar para despesas anuais e mensais para manter sua casa em boa ordem de funcionamento e mantê-lo em boa posição com os credores.
Impostos sobre a propriedade: Cidades e municípios estabelecem sua própria taxa de imposto sobre a propriedade para serviços como manutenção de estradas, bibliotecas e parques. Os impostos anuais são calculados com base no valor da sua casa. Muitos credores pagam os impostos para você, em seguida, transformá-los em seu pagamento mensal de empréstimo.
Quando você está procurando uma nova casa, você geralmente verá uma taxa de imposto anual incluída na listagem. Esse número é apenas uma estimativa e pode mudar a cada ano quando sua cidade ou condado estabelece novas taxas de impostos.
Independentemente disso, é uma boa aproximação, e se você dividi-la por 12, você pode ter uma noção de quanto ele vai adicionar ao seu pagamento mensal.
Seguro de Proprietários: Você nunca deve ficar sem seguro de proprietários. Ele protege sua casa e bens contra desastres, danos e roubos, e fornece proteção de responsabilidade para você em caso de acidente em sua propriedade. Se você tiver um incêndio em sua casa, seu seguro pagará para consertá-lo e pode até pagar seus custos de moradia em outro lugar enquanto sua casa está sendo consertada.
As taxas de seguro dos proprietários variam de acordo com a região e o estado. Proprietários de casas em áreas propensas a desastres naturais, como furacões na Flórida e incêndios florestais na Califórnia, pagarão mais. A idade, condição e tamanho da sua casa também afetarão o quanto você paga.
Reparos e manutenção domiciliar: Uma boa regra é economizar cerca de 1% a 2% do valor da sua casa a cada ano para manutenção futura e custos para coisas como o HVAC, telhado, grandes eletrodomésticos e assim por diante. Para uma casa de US$ 200.000, isso é cerca de US $ 2.000 a US $ 4.000 por ano, o que chega a cerca de US $ 167 a US $ 333 por mês.
Você também precisará pensar em outras despesas mensais, como taxas de HOA, cuidados com o gramado, controle de pragas e segurança doméstica, ao considerar os custos mensais totais da sua casa.
Chris Zuppa e Sherman Zent/The Penny Hoarder
Quanta casa você pode pagar? 4 Cenários
Então vamos dividir tudo em quatro cenários diferentes para um casal que tem uma renda bruta anual de US $ 100.000 com uma casa mensal de US $ 5.660. Vinte e cinco por cento de sua renda mensal chega a US $ 1.415, então isso é o quanto eles têm que trabalhar com um pagamento mensal de hipoteca.
Eles se tranqueim em comprar uma bela casa por $260.000 com impostos anuais de propriedade de US $ 3.000 e seguro de US $ 1.000.
Cenário 1: Uma hipoteca padrão de 30 anos com um pagamento de 20% para baixo.
Prazo de hipoteca: 30 anos
Taxa de juros: 3,8%
Pagamento para baixo: $52.000 (20%)
Principal e Juros: $932/mês
Seguro Mensal: $83
Impostos mensais: $250
PMI mensal: $0
Pagamento Mensal Total: $1.265
Cenário 2: Uma hipoteca padrão de 15 anos com um pagamento de 20% para baixo.
Prazo de hipoteca: 15 anos
Taxa de juros: 2,9%
Pagamento para baixo: $52.000 (20%)
Principal e Juros: $1.371/mês
Seguro Mensal: $83
Impostos mensais: $250
PMI mensal: $0
Pagamento Mensal Total: $1.704
Cenário 3: Uma hipoteca padrão de 30 anos sem pagamento.
Prazo de hipoteca: 30 anos
Taxa de juros: 3,8%
Pagamento em baixa: $0
Principal e Juros: $1.371/mês
Seguro Mensal: $83
Impostos mensais: $250
PMI mensal: $108
Pagamento Mensal Total: $1.653
Cenário 4: Uma hipoteca padrão de 15 anos sem pagamento adiantado.
Prazo de hipoteca: 15 anos
Taxa de juros: 2,9%
Pagamento em baixa: $0
Principal e Juros: $1.371/mês
Seguro Mensal: $83
Impostos mensais: $250.
PMI mensal: $108
Pagamento Mensal Total: $2.224
Para o nosso casal de exemplo, sua melhor opção é o cenário 1: a hipoteca tradicional de 30 anos com um pagamento de 20% para baixo. Os outros estão acima do orçamento mensal da habitação. Eles precisarão economizar $52.000 como pagamento adiantado se eles ainda não tiverem isso disponível na poupança.
Como você pode ver, um pagamento de 20% para baixo faz uma enorme diferença no pagamento mensal nesses cenários. Ele também se livra desse pagamento de $108 PMI todos os meses. A hipoteca de 15 anos também reduz esses pagamentos mensais em um valor perceptível e permite que eles paguem a casa muito mais rápido.
Robert Bruce é um escritor sênior no The Penny Hoarder.
